“银十”落空！上海楼市终于开启了“崩盘”模式！

10月，上海楼市整体下行严重，新房、二手房成交双双走低。为了提振市场，上海再度出台两项楼市新政，那么，上海10月楼市表现究竟如何？

《2023年上海楼市10月月报》

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新房：“银十”落空！

10月，新政效应逐步减弱，供给侧有所下滑；需求侧出现钝化反应，市场整体热度自9月一波小高峰后，回落明显。

 ◎ 供给侧 

据上海购房通城市研究院数据，上海10月共开出29张预售证，环比9月下跌了约29.27%；合计供应超71万㎡新建商品住宅；新增供应房源7121套，环比上月下跌约32.12%。

最小建面房源约67.49㎡（奉贤西渡中国铁建·熙语），最大建面房源约479.87㎡（松江佘山紫都上海晶园），面积跨度大，以改善为主，10月份大户型产品较多。

取证均价约63349元/㎡，环比下跌18.21%。10月上海一共有5个10万+元/㎡的项目，同时4万/㎡以下的取证项目有7个。10万+项目数量的锐减，导致10月整体取证均价有所下跌，最高备案均价汇元玺（徐汇滨江/认购中）130414元/㎡，最低备案均价华纺·棠樾（金山亭林/在售）21933元/㎡。

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 ◎ 需求侧 

10月，共31个独立申报项目迎来开盘（其中华发·半岛华庭、前滩百合园、华润·前滩润璟分两批开盘），较上月上涨24%；涉及房源7886套，环比上升约15.28%；总认购组数超0.76万组。

从开盘推出的房源数量上来看，较上月显著上涨。然而，整体认购情况并不理想。

其中6盘触发积分，分别为华发·半岛华庭（浦东唐镇）、汇樾庭（徐汇漕河泾）、静安天悦（静安大宁）、理想之地（嘉定新城）、华润·前滩润璟（浦东三林）、前滩百合园（浦东三林）。

触发积分率仅19.35%，最高入围分为前滩百合园（228弄）的114.96分（售罄），包括前滩百合园在内，还有华发·半岛华庭、华润·前滩润璟，这3个项目均为“一个项目取了两张证”，且都触发了积分。

10月诞生了1个“千人摇”项目：汇樾庭（1423）。

完成最高认购比的项目为前滩百合园（5.73）；有12个项目的认购比不足0.5，其中最低认购比为0。

10月整体认购率趋低，“冷热分化”局面依旧严峻，新政效应逐步减弱。

 ◎ 成交 

据上海中原地产数据，10月，上海新建商品住宅成交面积约56.2万㎡，环比下降了约26.95%；新房成交均价72550元/㎡，环比下跌约1.8%。

理想之地（嘉定新城）以5.01万的成交面积位列10月上海新房成交面积的榜首，汇樾庭（徐汇田林/4.36万）、玖珑庭（徐汇漕河泾/3.21万）、华润·前滩润璟（浦东三林/2.93万）、龙湖·青云阙（嘉定江桥/2.21万）紧随其后。

在10月上海新房『楼盘』成交TOP10中有5个楼盘成交均价超过了10万+/㎡，较9月小幅增加。

二手成交后劲不足，整体走势不及预期

10月，上海二手房成交15097套，环比下跌约13.75%。

二手房方面，10月上海二手房成交，不仅没有延续9月的向好情况，反而又跌回了枯荣线，环比下降13.75%。

10月份，除却受国庆长假影响，也可以看到，自9月新政落地后，二手房挂牌量激增，库存压力空前巨大！买卖双方进入了价格战的博弈，二手房去化速度放缓，从而导致了10月份的二手房成交数据下滑严重。

土拍市场：三批次收官！17宗宅地成交

10月，上海三批次土拍（上、下半场）圆满完成！

成交数据：

合计成交17宗宅地，总出让面积约1614.3亩，总成交金额达675.73亿元。

保利发展、建发、象屿斩获多宗地块。土拍回顾戳→上半场、下半场

三批次土拍，在拿地规则方面作了调整，增加了竞报“高品质建设”环节，同时明确装修价格标准。

即现场竞价达到最高限价后，转入竞报“高品质建设”阶段，包括竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”，及“公租房比例”。最后才是摇号环节。

用项目高品质作导向，也是因为近几年，房地产业普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，导致过于追求开发速度，而对居住品质重视不够。现在通过拿地环节的强约束，最大限度地去保护购房者的权益。

上海楼市，再出新政！

10月，上海楼市出台了2项房地产调控新政。

 ➤ 10月18日下午，上海公积金新政发布！

对此前商业贷款和公积金贷款认定标准不一致的“bug”进行了修复。

调整后，缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国无住房公积金个人贷款记录或首次住房公积金贷款记录已经结清的情况均可认定为首套住房。

此次政策的调整对于改善或置换客户将起到一定积极作用。

 ➤ 10月24日，金山发布人才安居新政。

政策主要内容包括：

①限购的社保年限由5年缩减至3年；

②针对人才类进行定向宽松，不是所有的人都放松限购；

③限购政策由以家庭为单位调整为家庭和个人，只要符合新的限购政策都可以购买。

金山人才安居新政的出台，打响了上海限购松绑的第一枪。

很多人可能会说，这只是金山而已，那么偏。

然而，我们要明白，在上海房地产市场整体处于下行的现在，金山限购松绑，最大的意义不在于金山本身，而是为接下来，有可能的五大新城，或者其他区域，放松限购明确了底线。

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免责申明：本文相关文字、图片均是对本项目所做的示意表现，仅供参考，部分文字与图片来源于网络，文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考，本文如无意中侵犯了某方知识产权，告知即删。项目具体装修交付标准以开发商实际公示为准。本文所呈现的直线距离数据均来源于腾讯地图。最终标准详见政府相关部门批准文件、图则，经政府批准的详细规则以销售现场公示为准。

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